L'investissementlocatif commeune décisionpatrimoniale.
Avant de chercher un bien, nous construisons la stratégie. Structure juridique, levier fiscal, financement optimal, projection patrimoniale — une vision intégrée que les courtiers classiques n'offrent pas.
LMNP · SCI · Pinel · Holding · Indépendant · Certifié IOBSP · AMF
Ce que la plupart
des conseillers
ne vous disent pas.
La rentabilité brute d'un investissement locatif — affichée sur toutes les annonces — est un chiffre presque sans valeur. Ce qui compte, c'est la rentabilité nette après financement, après fiscalité, après charges réelles. Selon la structure choisie, l'écart entre les deux peut aller du simple au triple.
Un même bien, acheté avec deux montages différents, peut générer une rentabilité nette de 2% ou de 5%. Cette différence, c'est l'intelligence de la structure. C'est ce que nous apportons — avant même de chercher la première banque.
Quatre structures.
Un seul critère : votre profil.
Chaque structure a ses conditions d'efficacité — et ses pièges. Nous ne recommandons jamais une structure en vogue. Nous analysons votre situation précise et construisons la logique qui maximise votre intérêt.
Location Meublée Non Professionnelle
Le mécanisme d'amortissement comptable du LMNP est l'un des rares outils fiscaux permettant de générer des revenus locatifs totalement non imposés pendant 15 à 25 ans. Non pas en réduisant l'impôt — mais en l'annulant structurellement par l'amortissement du bien et des meubles.
La simplicité structurelle du LMNP en fait le point d'entrée le plus efficace pour un premier investissement patrimonial optimisé.
Société Civile Immobilière
La SCI n'est pas un simple véhicule d'investissement : c'est une structure de gouvernance patrimoniale. Elle permet de définir précisément qui détient quoi, dans quelles conditions, avec quelle souplesse de transmission. Pour les profils qui pensent à 20 ou 30 ans, c'est la structure qui change tout.
La SCI IS (soumise à l'IS) permet de capitaliser les loyers nets à un taux inférieur à l'IR personnel, puis de réinvestir ces fonds sans fiscalité immédiate.
Dispositif Pinel
Le Pinel réduit directement l'IR — pas la base imposable — à hauteur de 9 à 21% du montant investi selon la durée d'engagement. Son efficacité est maximale pour les contribuables avec une TMI élevée et un horizon d'investissement défini. L'écueil classique : surpayer le bien neuf. Nous l'évitons par une analyse comparative du marché secondaire.
Le Pinel doit s'analyser en rentabilité nette réelle, pas en économie d'impôt brute. Un bien surcoté annule totalement l'avantage fiscal.
Structure Holding Immobilière
La holding IS est l'outil des investisseurs qui souhaitent accumuler rapidement sans fuites fiscales à chaque étape. Les loyers remontent à la holding quasi-nets, puis financent les acquisitions suivantes sans passage par l'IR personnel. C'est une logique de croissance exponentielle — réservée aux profils avec plusieurs actifs ou une stratégie d'accumulation claire.
Une holding mal structurée génère des coûts qui annulent ses avantages. Nous n'en recommandons la création qu'à partir d'un seuil de rentabilité calculé et vérifié.
La question que
personne ne pose :
rembourser ou investir ?
Un taux de crédit à 3% et un rendement locatif à 3% ne sont pas équivalents. Le premier s'applique sur un capital décroissant, le second sur un capital croissant. Cette asymétrie change complètement le calcul — et très peu de conseillers la posent clairement.
Notre comparateur intègre le coût d'opportunité, la fiscalité des deux côtés, et projette les deux scénarios sur votre horizon réel. Pour la première fois, vous pouvez arbitrer avec des chiffres vrais.
De l'analyse
à la performance mesurée.
Diagnostic patrimonial
Entretien approfondi sur votre situation globale : revenus, patrimoine existant, fiscalité réelle, objectifs à court et long terme. Nous dressons une carte claire de votre situation avant toute recommandation. Aucun produit ne sera mentionné lors de cette étape.
Structuration de la stratégie
Définition de la structure juridique la plus adaptée (en direct, SCI, LMNP, holding), de la durée de financement optimale et de la logique fiscale cohérente avec votre profil. Comparaison de scénarios chiffrés — pas d'opinion, des projections.
Financement & négociation
Sollicitation de notre réseau de 50+ banques partenaires. Construction du dossier pour maximiser l'effet de levier tout en sécurisant votre capacité globale de remboursement. Conditions négociées — pas génériques.
Arbitrage & décision éclairée
Comparaison des scénarios finaux : impact fiscal, rentabilité nette, projection patrimoniale sur 10/20/30 ans. Vous ne décidez pas dans le flou — vous arbitrez avec des données précises et vérifiables.
Sécurisation & suivi long terme
Accompagnement jusqu'à la signature et au-delà. Un expert Atheka reste disponible pour adapter la stratégie en fonction de l'évolution de votre situation, de la fiscalité ou de vos projets.
Indépendant.
Intégré.
Lyon & Rhône-Alpes.
Cabinet indépendant fondé à Lyon. Aucun lien avec une banque, un promoteur ou un gestionnaire. Nos recommandations servent uniquement vos intérêts, pas un quota commercial.
« Atheka m'a fait comprendre en 30 minutes ce que mon banquier et mon comptable n'avaient jamais articulé ensemble. Le montage LMNP a rendu mes loyers fiscalement invisibles pendant 22 ans. »
Les bonnes questions
avant d'investir.
Construisons votre
stratégie patrimoniale
sur des bases solides.
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